不動産に関する税金

不動産を取得したときの税金
印紙税
　売買契約書、建築工事請負契約書、ローンの金銭消費貸借契約書などにかかる税金
　
登録免許税
　マイホームなど建物の所有権保存登記、土地を購入したときの所有権移転登記、ロー
ンを利用したときの抵当権設定登記など、不動産に関する登記にかかる税金
　
不動産取得税
　土地や建物を購入(交換、贈与)したり、建築(増築、改築)したことに対してかかる税金
　課税標準額(固定資産税台帳に登録)に対し４％の税率で課税される。ただし、宅地や
宅地比準土地については２分の１が課税標準額になる。 　　　　
　住宅の場合、建物・土地ともに税率は３％（住宅用地は税額の４分の１ を軽減）に軽減
される。さらに、建物には１２００万円の控除、住宅用地にも一定の控除がある。
　
消費税
　マイホームの新築・購入にも、消費税がかかる。税率は５％、不動産会社や住宅会社
との取引代金に消費税分を加算して支払い、その会社から納付される。
対象になるのは住宅の価格、建築費や仲介手数料などで、土地の部分にはかからない
が、宅地の仲介手数料にはかかる。また、造成・改良工事は対象になるので、土地価格
に含まれている。
　
不動産を所有しているときの税金
固定資産税
　固定資産税は、毎年１月１日現在の土地・建物・償却資産の所有者（固定資産税台帳
に登録）に課税される地方税（１.４％～２.１％）
　
都市計画税
　都市計画税は、固定資産税と同じように土地・建物にかかる税金（０～０.３％）
　
特別土地保有税（平成１５年度以降、当分の間課税停止）
　特別土地保有税は、遊ばせている一定の面積以上の土地を保有しているとき、新規に
取得するときに課税される。
保有に対しては取得価格の１.４％、取得には３％の税率でそれぞれ税課される。
　
不動産を売却・買い換えしたときの税金
譲渡税（所得税・住民税）
　個人がマイホーム以外の不動産の売却
たとえば、駐車場に使っていた土地や遊休地、あるいは店舗併用住宅の自宅以外の部分
など一般の不動産を売却する場合、その譲渡所得に対しては譲渡税がかかる。
　
一般の長期譲渡所得税の税額計算
　　一般の長期譲渡の場合の１００万円の特別控除額は廃止され、税率は平成１６年度の
税制改正により所得税１５％、住民税５％の計２０％が課税される。
　
短期譲渡所得税の税額計算
　所有期間５年以下の土地建物等を譲渡した場合は、税率は平成１６年度の 税制改正に
より一律３０％（住民税は９％）課税される。
　国等に対する譲渡の場合には２０％（住民税は５％）となる。

　譲渡損については、長期・短期とも土地建物等の譲渡による所得以外の所得との通算
及び翌年以降への繰越しは認められない。 　　
　
優良住宅の造成等の場合の長期譲渡所得税の税額計算
　税率は平成１６年度の税制改正により、譲渡益２０００万円以下の部分は１０％（住民税
は４％）、譲渡益２０００万円超の部分は１５％（住民税は５％）課税される。 　　
　
不動産で経営しているときにかかる税金
所得税と住民税
　賃貸住宅経営で所得（不動産所得）が生ずると、個人経営の場合、所得税と住民税が
かかる。
　
消費税
　賃貸住宅を建てるときの建築工事請負代金やローンの手数料、入居者の募集を不動産
会社に依頼したときの仲介手数料にも同じく消費税（５％）がかかる。
　
事業税
　賃貸住宅の経営が一定規模以上の場合にかか税金
　
不動産の贈与を受けたときにかかる税金
贈与税
現金や不動産などの財産贈与を受けた人にかかる税金
　
不動産を相続したときにかかる税金
相続税
被相続人が残した財産すべてが対象になる。
　
住宅をめぐる税金の特例
固定資産税の軽減措置
〇次の要件にあてはまる住宅用地の固定資産税の課税標準額は、通常の課税標準額の
３分の１になる（都市計画税は３分の２）。さらに住宅用地のうち２００㎡以下の部分の土地
は小規模住宅用地として課税標準が６分の１（都市計画税は３の１）に軽減される。
　①もっぱら人の居住の供する家屋
　②その一部を人の居住用の敷地に供されている土地
〇次の要件にあてはまる新築住宅の固定資産税が軽減される。
・５０㎡（戸建て以外の貸家住宅については３５㎡）以上２８０㎡以下
・耐火構造又は準耐火構造の建築物で３階建以上のもの
　　　　→５年間にわたって居住用部分の床面積（一戸当たり１２０㎡が限度）に対応する
　　　　　税額の２分の１を減税
・上記以外の住宅
　　　　→３年間にわたって居住用部分の床面積（一戸当たり１２０㎡が限度）に対応する
　　　　　税額の２分の１を減税
　
土地等を譲渡したときの税金
　土地・建物等を売ったときの売却益は「譲渡所得」となり、他の所得とは分離して課税さ
れる。
長期譲渡所得：売却した年の１月１日で所有期間が５年を超える土地等を譲渡
短期譲渡所得：売却した年の１月１日で所有期間が５年以下の土地等を譲渡
取得(譲渡)の日：資産の引渡しを受けた日(資産を引渡した日)・売買契約などの効力
が発生した日のいずれかを選択できる。
　
取得費と譲渡費用
　資産を買った時に要した費用に、その後に設備を増加させた費用や改良のために支払
った費用を加えたもの。建物の場合は、ここから償却費相当額を差し引く。このほか
概算取得費（譲渡収入×５％）とすることもできる。
　
居住用不動産の譲渡（３０００万円控除）
　住宅を売った場合に譲渡所得が生じても、この特別控除を適用することにより３０００万
円までは課税されない。
　
居住用不動産の買換え特例
　譲渡所得が３０００万円を超える場合でも、この買換えの特例を適用することにより課税
される所得を減らすことができる。ただし、この買換えの特例は３０００万円控除との選択
適用となる。
　
新築住宅の場合の不動産取得税
　５０㎡（戸建て以外の貸家住宅については４０㎡）以上２４０㎡以下の新築住宅について
は、固定資産税評価額から１２００万円を控除した価格が課税価格となる。
（共同住宅の場合は一区画ごとに１２００万円を控除）
　
住宅譲渡損失の繰越控除
　損益通算をしても控除できない損失があるときは、下記の要件を満たす場合に限り最長
３年間にわたり控除することができる。住宅ローン控除との併用が認められる。
①長期譲渡（５年超）であること
②住宅ローン残高と譲渡価額との差額を限度とする

譲渡資産にはローン残高がない場合にも適用可能
買換えであることの要件を廃止し、賃貸住宅等に住み替える場合にも適用可能
　
住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）
　次の要件に該当する場合、５０００万円までの借入金残高を基に、１０年間にわたり１％
の控除 が受けられる（最大５００万円）。住宅譲渡損失の繰越控除との併用が認められる。
①平成１３年７月１日から平成１６年１２月３１日までに住宅に居住した場合
②償還が１０年以上の住宅取得借入金がある場合
③新築住宅または既存住宅とともに取得する土地の場合
④その年の合計所得金額３０００万円以下の場合
⑤床面積５０㎡以上の場合
⑥１００万円を超える増改築、耐震改修工事で一定の証明のなされた場合
⑦やむを得ない事情により一時転出し、その後再び入居した場合も再適用が認められる。

現行の制度は平成１６年１２月３１日までに入居分に適用されるが、平成１７年以降は控
除期間は維持しつつ、控除対象限度額及び最大控除額が段階的に縮減される。
　
配偶者への居住用財産の贈与の特例
　次の要件に該当する場合、基礎控除１１０万円と合わせて２１１０万円までは贈与税が
かからない。
①婚姻期間が２０年以上の配偶者からの贈与であること
②居住用不動産、またはそれを取得するための金銭であること
③その翌年３月１５日までに居住し、その後も引き続きそこに居住する見込みであること
④翌年３月１５日までに贈与税の申告をすること
　
親子間の住宅取得資金の贈与の特例
　親や祖父母から子供や孫に住宅取得資金または増改築資金あるいは一定の買換え資 　　　　
金を贈与した場合、贈与税が軽減される。すなわち、 贈与を受けた住宅取得資金のうち、
１５００万円までの部分は５年間に分割して受け取ったものとして計算した税金を一括して 　　　　
納めるというもの。（五分五乗方式という）
したがって５５０万円（基礎控除額１１０万円×５年）までなら無税となる。 　　　　
　この特例は後記「住宅取得資金に係る相続時精算課税制度の特例」とのいずれかを選
択できる。
　
住宅取得資金に係る相続時精算課税制度の特例
　親から２０歳以上の子である推定相続人（代襲相続人を含む）に住宅取得資金を贈与 　　　　
した際に支払った贈与税を、親の死亡時に支払う相続税額から差し引くことができる。 　　　　
すなわち、贈与税と相続税の課税を一体的に精算する仕組みとなる。
住宅取得資金の贈与の場合、非課税枠は３５００万円まで、一般の贈与の場合は６５歳
以上の親から２０歳以上の子への贈与で２５００万円までの部分となる。 　　　　
工事費用１００万円以上で増改築後の床面積が５０㎡以上の増築、改築、大規模の修繕・
模様替えも含まれる。 　　　　
　この特例は前記「親子間の住宅取得資金の贈与の特例」とのいずれかを選択できる。
　
小規模宅地等の減額特例
　相続財産のうちに、被相続人または被相続人と同一生計の親族の事業用または居住用
になっていた宅地等があるときは、その宅地等のうち事業用は４００㎡まで、居住用は
２４０㎡までの部分について一定割合（８０％または５０％）が減額される。

　　　　

　

　 　
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